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长租公寓暴雷 律师支招:建议房东和租客优先协商处理

2022-03-15        雷玄    点击:

文/本刊记者 雷玄

数据来源:百度「问一问」

网友问题:长租公寓接连暴雷,房东、租客应如何维权?公寓跑路房东来赶租客、押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况应该如何处理?

支招律师:北京市京师律师事务所高级合伙人封跃平律师

从目前暴过雷的几种模式中,我们几乎可以认定长租公寓背后的“高收低租”运营模式,与当初的“P2P”模式大同小异。先由长租公司以明显高于市场的价格向房东收房,承诺按月付租,再以明显低于市场的价格向租客出租,之后再要求租客租金一年一付,并向租客推出“租金贷”,以解决租客一次性无法支付年租之难处。

看似非常美好,但这里有个坑随时会炸:一旦扩张过快或房屋空置率过高,抑或资金被公司挪做它用,就容易造成资金链断裂,引发整体暴雷。

那么作为房东和租客又该如何维权,将基于以上问题和法律规定来看。

首先,房东和长租公司存在租赁关系的,房东基于物权,是有权要求租客腾房的。按照司法实践中主流观点,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止,也就是说,租客随即丧失了合法占有权,因为债权无法对抗物权,房东享有租赁物的返还原物请求权除非租客请求代长租公司支付拖欠房东的租金。因此,此种情况下租客在腾房后只能依据和长租公司签订的《租赁合同》追究长租公司的违约责任。

第二种情况则是房东与长租公司存在的是委托关系而不是租赁关系,这种情况下房东和长租公司属于一体,合同实际相对方是房东和租客,合同不因长租公司拖欠租金而存在效力瑕疵,因此房东仍应受租赁合同约束,租客可以根据租赁合同约定的期限继续承租,无需腾房。如房东要求其搬离房屋甚至暴力清退物品的情况,租客可起诉,以维护自己的合法权益。

对长租公寓暴雷,建议房东和租客优先协商处理。我们必须明确在第一种情况下房东和租客其实都是受害者,最好的情况则是双方重新签订租赁合同,对方损失双方各承担一半,而后各自向长租公司追责,这或许是最理想的办法。

而如果协商不成,建议直接起诉由法院判决,房东胜诉则房客腾房支付多住时间的房租,房客胜诉则继续居住到租赁合同期满,此外,诉讼期间租客仍可继续在房屋居住,最后败诉的任一方在承担责任后,可自行向长租公司追责。

对于暴雷的长租公寓是否涉嫌诈骗要看情况,如果长租公司就是以非法占有为目的的卷款潜逃,那么无论合同规定如何,只要有相应的证据或线索,就可以报警处理。

最后提醒各位租房者和房东,尽量选择正规平台,不要贪图小中介的利益,最后导致自身出现利益纠纷,尽量与一手房东签订租赁合同。

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