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长租公寓暴雷律师支招:房东和租客协商一致是最理想状况

2022-03-15        雷玄    点击:

文/本刊记者 雷玄

数据来源:百度「问一问」

网友问题:长租公寓接连暴雷,房东、租客应如何维权?公寓跑路房东来赶租客、押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况应该如何处理?

支招律师:北京市京师律师事务所留学法律事务部主任、中国行为法学会新闻舆论监督专业委员会副秘书长李冬梅律师

要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷,对于已经和平台签署有效合法的租赁合同、如期交纳了租金、但不确定平台是否把欠缴的租金交给房东的租客,他们的权利一定要受到法律的严格保护。房东若能与租客协商达成一致,并重新签订房屋租赁合同,当然是最理想的状况。但倘若双方无法通过协商达成一致,则只能通过向法院起诉的方式来进行维权。

维权方式如下:

1、若房东与长租公寓平台签订的是《房屋租赁合同》,则房东可在书面通知长租公寓平台解除《房屋租赁合同》的同时,书面通知租客要求限期搬离并腾退房屋。如果房东跟租客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶租客。

2、若如果房东把房子交给平台,由平台跟租客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶租客。那么长租公寓平台在法律上的地位就是承租人(俗称的“二房东”),租客的法律定位是次承租人。长租公寓平台与租客签订的合同实际上是转租合同。

3、如果平台违约,房东作为受害方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。房东与长租公寓平台的合同为(或被认定为)房屋租赁合同时,房东与长租公寓平台、长租公寓平台和租客是两个独立的法律关系,在租客无法继续使用房屋时,也只能向长租公寓平台主张损失。但如果房东与长租公寓平台的合同被认定为委托合同,那么房东与租客之间实际存在房屋租赁关系,在租客未出现违约或合同有效期未届满时,房东收回房屋属于单方违约,租客有权向房东主张违约责任及其他相关费用。

4、当出现押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况则只能通过司法程序进行维权救济。但很多公司爆雷后偿还能力很弱,如遇到主要负责人跑路的话,租客和房东的资金追回将很难落实,损失难以弥补。

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