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长租公寓暴雷律师支招:房东是否能赶走租客取决于三者法律关系

2022-03-15        雷玄    点击:

文/本刊记者 雷玄

数据来源:百度「问一问」

网友问题:长租公寓接连暴雷,房东、租客应如何维权?公寓跑路房东来赶租客、押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况应该如何处理?

支招律师:中华全国律师协会会员、北京律师协会会员。北京盈科律师事务所股权高级合伙人 曲衍桥律师

公寓“爆雷”后房东是否能赶走租客取决于房东、长租公寓和租客之间存在的法律关系。有以下两种情况:一、房东和长租公寓签署的是委托管理合同,房东无权驱赶租客。目前很多长租公寓在向房东收房时,双方签署的合同有名为《资产托管协议》的,也有名为《委托管理协议》的。此时房东和长租公寓之间是一种委托关系,房东委托长租公寓管理自己的房屋,长租公寓系房东的受托人,即房东全权委托中介代为出租、代收房租等。此种情况的长租公寓在法律上是房东的代理人,也就是说长租公寓收了租客的房租,就等同于房东收了租客的钱。虽然房东并没有出面和租客当面签署合同,但也是法律上的租赁关系,房东无权随意赶走租客,租客有权在约定的合同期限内继续居住。房东只能根据委托关系起诉长租公寓。二、房东和长租公寓签署的是租赁合同,房东有权驱赶租客。房东和长租公寓签署了租赁合同,那么长租公寓与房东、租客均为租赁关系。在这个关系中,当长租公寓跑路无法支付房东房租时,房东可以解除与长租公寓的租赁关系,长租公司因此丧失转租权,租客的租赁合同自然无效。在这样的情况下,房东可以要求租客搬离房屋,从而收回自己的房屋。而租客则只能找长租公寓赔偿损失。

对于房东,如果出现公寓“爆雷”,应当在收回房屋之前理清自己和长租公寓以及租客之间的关系,不可盲目赶走租客或者断水断电。房东和长租公寓签署的是委托合同的情况下,房东有保障租客正常居住的义务,保证水电煤等生活必需物的正常提供和使用。但如果和长租公寓是租赁关系,房东有权利收回房产。对于租客,发现上当受骗第一时间应该和房东商量维权对策,必要时报警求助或寻求专业的律师将长租公寓起诉至法院。哪怕长租公寓跑路,缺席审理,也可以拿到法院的判决,去申请执行。

法律依据:

《关于整顿规范租赁市场秩序的意见》第九条 住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。 

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